Ohne Nachhaltigkeit zukünftig keine Immobilientransaktion
Für institutionelle Investoren ist ein ESG-Nachweis ein Muss.
Eine hohe Bewertung in Bezug auf ESG-Kriterien spiegelt die Zukunftsfähigkeit der Immobilie wider und stellt daher ein wesentliches Kriterium beim Ankauf von Immobilien dar. Um die Erfüllung der Kriterien greifbar zu machen, sind transparente Nachweise vonNöten.
Ein ESG-Nachweis ist insbesondere über folgende Faktoren darzustellen:
- Gebäude-Zertifizierungen (Green Building und soziale Zertifizierungen)
- Materialien – Schadstofffreiheit
- Energie – CO2 Emissionen / Energieoptimierung
- Abfall – Kreislaufwirtschaft
- Mobilität
- Biodiversität und Umwelt-Compliance
- Wohlbefinden der Gebäudenutzer
- Sicherheit
- Wertschöpfungskette in Bezug auf den Betrieb der Immobilie
Nachfolgend wollen wir nun drei dieser Teilbereiche den Immobilienbetrieb betreffend und deren mögliche Umsetzung im Sinne der Nachhaltigkeit beleuchten:
- das Wohlbefinden der Gebäudenutzer
- die Wertschöpfungskette in Bezug auf den Betrieb der Immobilie
- die Energieoptimierung
Die Wertschöpfungskette ist ein Konzept aus der Betriebswirtschaft, dass die verschiedenen Schritte und Aktivitäten beschreibt, die erforderlich sind, um ein Produkt oder eine Dienstleistung von der Rohstoffgewinnung bis zum Endverbraucher zu erstellen.
Basierend auf dem ESG-ScoringModell von Alpha & Partner, welches im Wesentlichen auf den GRI-Richtlinien beruht, werden im Rahmen der Untersuchung der Wertschöpfungskette folgende Themen beleuchtet:
- Property Management: Gibt es ein CSR (Corporate Social Responsibility)-Konzept? SindESG-Bedingungen vertraglich geregelt? Wie wird die Umsetzung dieser geprüft und dokumentiert? Gibt es eine dokumentierte Überprüfung von Sublieferanten?
- Zusammenarbeit mit Mietern: Wie erfolgt die Kommunikation von und zu den Mietern? Wie wird diese dokumentiert?
- Facility Management: Gibt es ein CSR-Konzept?Sind ESG-Bedingungen vertraglich geregelt? Wie wird die Umsetzung dieser geprüft und dokumentiert? Gibt es eine dokumentierte Überprüfung von Sublieferanten?
Ziel ist es, durch entsprechende vertragliche Regelungen sicherzustellen, dass in der Immobilie tätige Dienstleister und eingesetzte Materialien nachhaltig im Sinne der ESG-Kriterien sind und dass es hierfür eine entsprechende nachvollziehbare Dokumentation gibt.
Unter Wohlbefinden der Gebäudenutzer versteht man das subjektive Empfinden von Zufriedenheit,Komfort und Sicherheit, dass die Nutzer eines Gebäudes in Bezug auf ihre Umgebung haben. Ein hohes Wohlbefinden der Gebäudenutzer kann dazu beitragen,die Produktivität und Zufriedenheit der Nutzer zu erhöhen und kann somit auch Auswirkungen auf ihre Gesundheit haben.
Das Wohlbefinden der Gebäudenutzer wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst, diese umfassen zu meinen „klassische“ Technik-Themen thermischen Komfort, Schallschutz, Belichtung und Beschattung, Qualität der Lüftungs- und Trinkwasserversorgung, aber auchThemenbereiche wie Mieterservices in und um die Immobilie oder Initiativen für Wellbeing für Mieter und Nachbarschaft.
Unter letzteren versteht man Services, welche den Alltag von Mietern bzw. Gebäudenutzern erleichtern(Wäschereiservice, Buchungssystem für Räume, automatisiertes Gästehandling)sowie Mieter untereinander oder mit der Nachbarschaft vernetzen. (z.B. durch Mieterstammtische, Veranstaltungen in der Immobilie)
Eine transparente Bewertung des Wohlbefindens für Gebäudenutzer kann auch anhand bekannter Zertifizierungen wieWELL und SMARTSCORE, erfolgen.
Im Kontext von ESG-Betrachtungen bezieht sich Energieoptimierung auf die Förderung und Nutzung von effizienten Energietechnologien und -praktiken, um die Ressourcenverbrauch und den Ausstoß von Treibhausgasen zu verringern. Dies kann durch die Implementierung von Maßnahmen wie der Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden und Anlagen, der Nutzung erneuerbarer Energiequellen und der Einführung von Energiemanagementsystemen erreicht werden.
Generell ist es für Energieoptimierungen wesentlich, die Energieverteilung und -nutzung in einem Objekt zu verstehen und zu analysieren. Als Grundlage hierfür ist ein Mess- und Zählkonzept notwendig, welches zum einen ermöglicht, sämtliche Energieflüsse im betrachteten Gebäude verfolgbar zu machen, zum anderen auch definiert, wie diese zu untersuchen sind.
Ein derartiges Konzept sollte folgende Punkte aufzeigen:
- Strukturierte und grafische Aufstellung aller erfassten Energieverbräuche – hier ist wesentlich, dass sämtliche Hauptverbraucher (nicht nur Mieteinheiten) erfasst werden
- Festlegen eines Arbeitsprozesses für die periodische Analyse der aufgezeichneten Daten, um daraus Optimierungsmaßnahmen ableiten zu können
- Definition eines transparenten Energie-Reports
Für die erfolgreiche Umsetzungdes Mess- und Zählkonzepts ist insbesondere auch die Funktionalität der Gebäudeleittechnik ein maßgebender Faktor. Hierfür gilt es ein objektspezifisches Pflichtenheft zu erstellen, um später eine reibungslose Implementierung im Betrieb gewährleisten zu können.
Auch wenn die in diesem Artikel besprochenen Kriterien nur einen kleinen Ausschnitt aus dem ESG-Katalog darstellen,so zeigen sie dennoch auf, dass bei der Planung und dem Betrieb von Gebäuden neben der technischen Funktion und baulichen Qualität eine Vielzahl an Dingen mitberücksichtigt werden müssen, um nachhaltige und zukunftsträchtige – und somit auch für den Markt attraktive - Immobilien zu schaffen.
Als Berater sehe ich meine Funktion darin, dieses Bewusstsein bei Bauherrn, Architekten und Planern zu fördern und meinen Teil zu einer erfolgreichen Umsetzung zu leisten.
DI (FH) Daniel Lutz
Senior Consultant
